Auch ohne Mietpreisbremse sind den marktwirtschaftlichen Kräften am deutschen Wohnungsmarkt bereits enge Grenzen gesetzt, kritisiert Jacopo Mingazzini, Vorstand des Wohnungsbestandshalters Estavis. Schuld sei der Milieuschutz-Paragraf des Baugesetzbuchs.

Die Forderungen aus dem politischen Raum nach einer weiteren Regulierung des Wohnungsmarkts werden immer lauter. Schon die Debatten darüber haben zu einer erheblichen Verunsicherung bei Investoren geführt, wenngleich viele hoffen, am Ende werde nicht alles so heiß gegessen, wie es gekocht wurde.

Weitgehend unbemerkt von der Öffentlichkeit werden jedoch schon heute von den Städten und Bezirken mit den vorhandenen Instrumenten des Baurechts erhebliche Eingriffe durchgeführt, die Investoren das Leben erschweren. Während das Mietrecht und mögliche Änderungen des Mietrechts nur auf Bundesebene beschlossen werden können, finden in vielen Städten Eingriffe in das Eigentumsrecht statt, die ihre Basis in § 172 Absatz 1 Satz 1 BauGB haben: dem so genannten Milieuschutz-Paragraf.

Dieser regelt, dass der Rückbau, der Abriss sowie Änderungen oder Nutzungsänderungen baulicher Anlagen amtlich zu genehmigen sind. In Berlin gibt es beispielsweise alleine schon 18 so genannte Milieuschutzgebiete, in denen mehrere Zehntausend Wohnungen liegen. Politisches Ziel ist es, das angestammte Milieu zu erhalten und zu verhindern, dass hier Wohnun-gen geschaffen werden, die nur für Besserverdiener bezahlbar sind.

Bevor der Eigentümer einer Wohnung, die in einem solchen Milieuschutzgebiet liegt, be-stimmte bauliche Maßnahmen durchführt, muss er diese zur Genehmigung der Behörde vor-legen. In Berlin beispielsweise ist es gängige Praxis, dass folgende Maßnahmen regelmäßig nicht genehmigt werden: der Einbau eines zweiten Badezimmers oder von Gästetoiletten, von hochwertigen Fußbodenbelägen, größeren Balkonen oder Wintergärten. Sogar der Einbau eines Badezimmers, das eine getrennte Dusche und Badewanne hat, wird durch die Behörde verwehrt. Abgelehnt werden auch Anträge auf Einbau von Geschirrspülern oder Fußboden-heizungen. All das würde nach Sicht der Behörden zu einer Verteuerung der Miete führen und damit zur Verdrängung des angestammten Milieus, das geschützt werden soll.

In den Milieuschutzgebieten haben die Bezirke auch ein Vorkaufsrecht. Für einen Investor bedeutet dies ein nicht unerhebliches Risiko. Nicht selten setzen die Bezirke die Drohung, das Vorkaufsrecht auszuüben, dazu ein, den Abschluss einer so genannten Abwendungsvereinbarung mit dem Investor zu erzwingen.

In einer solchen Vereinbarung verpflichtet sich der Eigentümer, auf die Aufteilung des Wohnraums in Eigentumswohnungen zu verzichten. Zudem muss er sich regelmäßig verpflichten, keine Modernisierungen vorzunehmen und bei der Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zu überschreiten. All dies führt dazu, dass viele Investoren einen Bogen um Milieuschutzgebiete machen und dort keine Häuser mehr kaufen. In der Folge unterbleiben dann oftmals notwendige Sanierungen.

Mit Marktwirtschaft haben all diese Regulierungen nichts zu tun. Selbst wenn der Mieter einer Wohnung die Durchführung bestimmter baulicher Maßnahmen selbst ausdrücklich wünscht, dürfen diese – zum angeblichen Schutz des Mieters – nicht durchgeführt werden. Dahinter steckt letztlich die Vorstellung, dass der Beamte in seiner Amtsstube besser weiß, was für die Menschen gut ist, als sie selbst oder der Markt.

Dieser Artikel ist am 24. Oktober 2013 in der Immobilien-Zeitung erschienen.