Im Vergleich zu anderen Assetklassen wiesen Büroimmobilien zuletzt schwache Gesamtrenditen aus. Die Ursache liegt nach Meinung von Mareike Lechner, Prokuristin der immobilien-experten-ag, an den hohen Bewertungen in der Vergangenheit. Investoren sollten sich davon nicht beeinflussen lassen und Büros weiterhin auf ihrem Einkaufszettel haben.

Büroimmobilien galten in den vergangenen Jahren bei vielen Investoren nicht als sonderlich attraktiv. Laut Daten von Feri EuroRating machen Büroimmobilien zwar nach wie vor 49,6% der Immobilienanlagen von deutschen Institutionellen aus, aber ihr Anteil ist zurückgegangen. Die meisten Investoren haben zuletzt vor allem den Anteil an Einzelhandels- und Wohnimmobilien ausgebaut, darüber hinaus erfreuen sich auch Logistikimmobilien stärkerer Beliebtheit. Einige große Investoren haben sogar die Neuinvestitionen im Bürosegment völlig eingestellt.

Die Ursachen liegen auf der Hand: In den vergangenen zehn Jahren schnitten Büroimmobilien laut Zahlen der Immobiliendatenbank IPD schlechter ab als alle anderen Nutzungsarten. Die Gesamtrendite lag pro Jahr nur bei 2,4%. Doch bekanntlich sagen Performancewerte der Vergangenheit nur wenig über die der Zukunft aus. Da sich viele Investoren in ihren Entscheidungen jedoch stark an der Vergangenheitsentwicklung orientieren, besteht die Gefahr des prozyklischen Investments und der unkritischen Fortschreibung in die Zukunft.

Hinzu kommt: Was die unbefriedigenden Resultate von vielen Büroinvestments anbelangt, so ist nicht die Nutzungsart “Büro” daran schuld, sondern ein bestimmter Investitionsstil, der von fast alle deutschen institutionellen Investoren verfolgt wurde. Bevorzugt wurden Single-Tenant-Objekte mit langlaufenden Mietverträgen. Diese verhießen scheinbar Sicherheit, doch diese Sicherheit war oft trügerisch, wie sich bei der Anschlussvermietung herausstellte.

Ein Hauptgrund für die unbefriedigende Gesamtrendite von Büroimmobilien waren negative Wertänderungsrenditen. Ob die Werte für Büroimmobilien wirklich so stark zurückgegangen sind, wie es die Zahlen von IPD zeigen, ist jedoch zu bezweifeln. Es liegt vielmehr nahe, dass Büroobjekte von den Investoren, insbesondere von offenen Immobilienfonds, über viele Jahre systematisch zu hoch bewertet worden waren und dies dann im Laufe der vergangenen Jahre sukzessive korrigiert werden musste.

Wie sonst lässt es sich erklären, dass laut IPD sogar 2014 eine negative Wertänderungsrendite für Büroobjekte erzielt wurde? Nach den Zahlen der Datenbank betrug die Nettocashflowrendite bei Büroobjekten 2014 immerhin 4,8% – ein passabler Wert. Eine negative Wertänderungsrendite von 0,6% führte zu einem Total Return von 4,2%. Das ist einerseits fast doppelt so viel wie in den vergangenen zehn Jahren, andererseits ist schwer nachvollziehbar, dass sich der Wert für Büroobjekte im vergangenen Jahr tatsächlich reduziert haben soll. Denn die Renditen für Büroobjekte in Deutschland, sowohl in A- wie auch in B-Städten, sind in den vergangenen Jahren gesunken und die Mieten zugleich gestiegen, was logischerweise zu positiven Wertänderungen hätte führen müssen.

Der Fehler, den Investoren vor zehn Jahren machten, als sie Wohnimmobilien als langweilig und renditeschwach bezeichneten, wiederholt sich nun bei den Büroimmobilien. Vor zehn Jahren waren Wohnimmobilien tatsächlich langweilig und renditeschwach, aber seitdem haben sie sich zur mit Abstand renditestärksten Assetklasse – vor Büro, Handel, Logistik und sonstigen Immobilien – entwickelt. Damals war der Blick in den Rückspiegel also kein guter Ratgeber für Investitionen – und heute ist er das auch nicht.

Dieser Beitrag ist am 12. Juni 2015 in der Immobilien-Zeitung erschienen