Da Immobilienaktien sowohl Merkmale von Immobilien als auch von Aktien aufweisen, stellt sich die Frage, ob sie sich im Portfolio eines Anlegers eher wie Immobilien- oder eher wie Aktienanlagen entwickeln. Eine Einordnung in eine der beiden Anlageklassen ist jedoch nicht ohne weiteres möglich; vielmehr kommt es dabei auf den betrachteten Zeithorizont an. Hierzu hat die Epra eine Studie in Auftrag gegeben, die von der Irebs International Real Estate Business School an der Universität Regensburg durchgeführt wurde. Die Ergebnisse dieser Studie zeigen, dass sich Immobilienaktien auf kurze Sicht ähnlich wie andere Aktien verhalten. Über einen mittel- bis langfristigen Zeitraum wird ihre Performance hingegen stärker durch die Entwicklung des Immobilienmarktes beeinflusst.

Die Immobilienanlagen oftmals zugeschriebene Eigenschaft eines wertstabilen Investments lässt sich in gewisser Weise auch auf Immobilienaktien übertragen, allerdings mit der Einschränkung, dass diese Eigenschaft erst bei einer längeren Haltedauer zum Tragen kommt. Gleichzeitig können Anleger mit dem Erwerb von Immobilienaktien sowohl an den Erträgen großer, professionell gemanagter Immobilienbestände als auch an den Gewinnen im Projektentwicklungsgeschäft partizipieren.

Wie auch andere Aktien sind Immobilienaktien sehr liquide und können im Regelfall jederzeit über die Börse ge- und verkauft werden. Dabei werden börsennotierte Gesellschaften laufend von Analysten beobachtet und bewertet. Dies führt dazu, dass sich öffentlich zugängliche Informationen – aktuelle Ereignisse und Perspektiven in der Entwicklung der Gesellschaft, des Immobilienmarkts oder der allgemeinen Konjunktur – sofort in den Preisen, das heißt in den Aktienkursen, niederschlagen. Damit entwickeln sich Immobilienaktien kurzfristig zwar auch volatiler als Direktanlagen. Relevante Informationen, die sich nach einiger Verzögerung auch in der Entwicklung von Direktanlagen bemerkbar machen würden, sind dann aber bereits in den Preisen der Aktien enthalten. Die tägliche Börsenbewertung wird aus diesem Grund als eines der fairsten Preisbildungsverfahren angesehen. Die Kursschwankungen fallen im Vergleich zum allgemeinen Aktienmarkt in der Regel schwächer aus, so dass sich Immobilienaktien für mittel bis langfristige Investitionen eignen.

Wie andere Aktiengesellschaften auch müssen Immobilien-Aktiengesellschaften aufgrund gesetzlicher Vorgaben bestimmte Standards und Regeln einhalten. Dadurch sind sie beispielsweise sehr transparent in ihrer Bilanzierung und müssen regelmäßig über den Verlauf ihrer Geschäftsentwicklung berichten. Anleger können die Erfolgs- und Vermögenslage daher leicht überblicken.

Die Immobilienaktie kombiniert somit wesentliche Vorteile der Aktie wie die leichte Handelbarkeit und Transparenz mit den langfristigen und regelmäßigen Mieteinkünften der direkten Immobilienanlage. Letzteres ist insbesondere seit der jüngsten Wirtschafts- und Finanzkrise ein wichtiges Argument für Investoren, die vor allem vor dem Hintergrund des Werterhalts und des Inflationsschutzes direkt oder indirekt in Immobilienvermögen investieren.

Vor der Investition in Immobilienaktien sollten Anleger die einzelnen Gesellschaften genauer untersuchen. Wie bei der Beurteilung anderer Aktiengesellschaften auch, können dazu zunächst die wesentlichen Erfolgsgrößen betrachtet werden. Aufschluss über den Geschäftsverlauf einer Gesellschaft geben beispielsweise das Jahresergebnis oder Vorsteuergewinne wie das Ergebnis vor Zinsen und Steuern, Ebit (earnings before interest and tax), oder das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen, Ebitda (earnings before interest, tax, depreciation and amortization).

Da das Geschäft mit Immobilien einige Besonderheiten aufweist, weil es beispielsweise verhältnismäßig kapitalintensiv ist, sollten die einzelnen Gesellschaften auch mit Unternehmen derselben Branche verglichen werden. Am geeignetsten für einen Vergleich sind jeweils Gesellschaften, die ähnliche Geschäftsmodelle haben. Neben den allgemeinen Bilanz- und Erfolgskennzahlen werden bei der Analyse von Immobilien-Aktiengesellschaften auch bestimmte immobilienspezifische Kennzahlen zum Vergleich herangezogen.

Eine wichtige branchenspezifische Kennzahl sind beispielsweise die Funds from Operations (FFO). Die FFO beschreiben die Einkünfte, die von der Gesellschaft im Rahmen ihrer gewöhnlichen Geschäftstätigkeit erwirtschaftet werden. Einmaleffekte wie beispielsweise der Verkauf von Objekten oder Zu- und Abschreibungen auf Immobilienvermögen bleiben dabei unberücksichtigt. Die FFO lassen somit Schlüsse über den Verlauf des Kerngeschäfts zu und sind mit Blick auf die Zukunftsperspektiven oft aussagekräftiger als andere Erfolgskennzahlen.

Darüber hinaus sollten Anleger einer weiteren Größe Aufmerksamkeit schenken: dem Nettoinventarwert (NAV, engl.: Net Asset Value). Der NAV entspricht dem gesamten Vermögen abzüglich der Verbindlichkeiten und stellt den sogenannten inneren Wert der Gesellschaft dar. Insbesondere für substanzorientierte Unternehmen wie Immobilien-Aktiengesellschaften ist er eine wichtige Bewertungsgröße und wird häufig mit dem Börsenwert – also der Bewertung der Gesellschaft durch die Kapitalmarktteilnehmer – verglichen.

Anhand eines solchen Vergleichs lässt sich beurteilen, wie optimistisch beziehungsweise pessimistisch Marktteilnehmer eine Gesellschaft einschätzen. Liegt der Börsenkurs beispielsweise über dem NAV je Aktie, wird dies als das englische „Premium“ oder als „Aufschlag“ bezeichnet und gilt als ein Zeichen dafür, dass ein Unternehmen möglicherweise überbewertet wird. Notiert die Aktie unter dem NAV, so wird von einem „Discount“ beziehungsweise „Abschlag“ gesprochen. Dieser kann ein Hinweis auf eine Unterbewertung beziehungsweise auf entsprechendes Kurssteigerungspotenzial sein. Der NAV ist dabei jedoch lediglich als eine grobe Orientierungshilfe zu verstehen. So erfasst er zwar die Marktwerte des Immobilienvermögens, aber viele andere für den Erfolg des Unternehmens maßgebliche Faktoren, wie beispielsweise Zukunftsperspektiven oder Managementqualitäten, bleiben unberücksichtigt.

Dieser Text ist ein Auszug aus dem Buch “Investieren in Sachwerte”, hrsg. von Dr.Rainer Zitelmann. Weitere Auszüge aus diesem Buch und direkte online-Bestellmöglichkeit beim Ambition Verlag.